今年以来,住房出租市场证券化显著减缓,魔方公寓、链家自如、新派公寓都发售了涉及的资产反对计划,有业内人士指出,REITs将关上以“出租并购荐”为特征的楼市下半场的空间。过去的一周,楼市最疯狂的概念毫无疑问是REITs(房地产信托投资基金)。
国内首单央企出租住房REITs——保利出租住房REITs的获批爆炸了这一概念。业内普遍认为,该项目的顺利获批对房地产出租住宅市场意义根本性。变化出租住房金融化冰山市场对出租住房REITs期待已久,但由于国内楼市出租市场的发展不成熟期,房地产租售比长年较低企等原因,REITs的月登场被再三延期。今年以来,房地产出租市场的环境再次发生了极大的变化。
今年上半年,为创建“购租举”的住房保障体系,构建寄居有所居于,住建部于是以大力推展住房出租市场的发展,在12个大中城市积极开展住房出租试点,大力培育机构化、规模化的住房出租企业,希望国有企业布局住房出租业务。同时,反对房地产企业展开创意出租住房资产证券化实践中,大力盘活存量房屋用作出租,减少出租住房有效地供给。有消息称之为,国务院涉及部门早已构成牵头调研组,回国多地对《住房出租管理条例》等印发和建议,住房出租类REITs或将有突破。
地方政府也争相制订涉及的希望REITs发展的涉及政策。以北京为事例,在今年八月份实施的《关于减缓发展和规范管理本市住房出租市场的通报(印发稿)》中,就明确提出要研究制订希望房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协商与指导金融机构积极参与,反对住房出租企业利用房地产投资信托基金融资。
随着市场的成熟期,房地产出租行业对REITs的市场需求和渴求也在与日俱增。戴德梁行的市场调研表明,近几年,开发商、中介机构、酒店等争相转入住房出租领域。据不几乎统计资料,仅有北京区域目前早已开业的集中式长租公寓品牌超过20个左右,门店数量多达80家,平均值每个品牌运营商以每年新的进5至8家门店的速度较慢扩展。
住宅出租市场未来大有可期,对市场的专业调研和辨别对助推出租住房REITs的可持续发展具有最重要意义。市场对出租住房REITs的呼声日益加剧的背景下,近日,国内首单央企出租住房REITs——保利出租住房REITs经上交所审查会通过。据上交所总经理黄红元讲解,该项目总规模50亿元,优先级评级AAA,产品期限18年,分期发售,底层物业资产是上交所上市公司保利地产谦和的优质出租住房。
保利地产涉及人士认为,在目前国内仍未放松公募REITs市场的背景下,保利出租住房REITs的“储架发售”机制,是对国家公募REITs实行的一次突破,可说是REITs发展史上的里程碑式产品。据报,储架发售制度是一次核准、多次发售的再融资制度。揭露首单出租REITs为何是保利?克而瑞地产研究机构称之为,保利之所以能沦为首家发售出租住房REITs的房企,一方面是归功于央企的融资能力较强,另一方面也是因为保利享有较多的谦和土地,且出租住宅方面也不具备一定的运营能力。
在出租住宅方面,保利早已顺利布局广州、重庆、北京、长沙、沈阳、沈阳等十余城市,享有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹不会四大品牌线,分别由保利集团旗下出租住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责管理运营。本单REITs在产品结构设计方面,正是以保利地产谦和的这些出租住房作为底层物业资产。此外,保利还通过合作的方式打造出uoko互联网青年公寓品牌。
这些出租品牌均获得不俗的效益,为保利地产更进一步发展出租住宅积累了不少经验。涉及资料表明,2016年11月在长沙先河的瑜璟阁国际公寓门口迎客的3个月内,入住率就超过了90%并构建盈利。
在谦和土地持有人量方面,据不几乎统计资料,保利2016年与2017年通过招拍挂的方式获得的地块不出7幅,起码多达100万平方米的土地,这些地块有有所不同程度的谦和比例,谦和总计建面超强17万平方米,谦和地块数量居房企前茅。这些土地,多产于于一线城市以及核心二线城市,也是大力前进出租住宅发展的城市,为保利地产分批发售出租住房REITs获取了资产基础。未来发展长租公寓或出REITs下一个风口?今年以来,房地产市场的一个根本性变化是各大城市的谦和地块数量和比例大幅度快速增长,各大房企也大力布局抢滩。
除了保利外,万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量谦和土地,如万科持有人多达7块大比例谦和土地。这些企业都在大力发展出租物业品牌,如万科享有泊寓,龙湖享有冠寓,世茂房地产今年6月夺下的佛山禅城地块也计划创建其长租公寓的品牌,央企招商蛇口也在长租公寓领域发售了两条产品线,分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。
开发商寻求转型,以“长租公寓”为代表的出租市场沦为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口也许就是长租公寓。今年8月15日,链家“自如”发售了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产反对专项计划”,该项ABS发售规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。
从链家自如的ABS到保利出租住房的REITs,短短两个多月, “长租公寓” 在资产证券化道路上又迈进了的一步。据上交所总经理黄红元讲解,截至2017年10月,上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿,存量规模为5000亿左右。他回应,出租住房REITs,就是资产证券化产品中较为有代表性的创意产品。
考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件且致力于住房出租市场发展的住房企业也可以糅合该模式,探寻积极开展资产证券化业务,利用资本市场的服务构建企业良性发展,为社会获取更好的出租住房。争议较低租售比背后REITs如何闹?正如业内人士所说,最后REITs产品还是要闹,重返收益率,要看借债的成本能否覆盖面积租金收益,这是一个很关键的指标。REITs的收益来源为投资于房地产及物业的经营现金流,在出租住房REITs产品中,持有人物业的租金收益毫无疑问是现金流的主要来源。
以保利本次REITs产品为事例,其利用基础资产构成SPV,再行通过股+债的方式并购SPV股权之后,该单产品采行储架、分期发售机制,储架额度期限两年;产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1,优先级份额即40亿元在上交所公开发表出让、交易。这意味著保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大出租品牌的租金收益将包含保利REITs产品的现金流来源。
然而,也不是所有的房地产人士都对REITs的发展抱着悲观的态度。中原地产首席分析师张大伟指出,出租行业的核心问题是租售比占优势,按照市场目前的资产价格与租金价格看,出租行业盈利的可能性较小,以北京为事例,一套500万元的普通住宅,年租金收益严重不足10万元,这种情况下,出租企业核心问题是如何盈利,而不是找寻渠道所求利润之后投资。目前出租市场的竞争还正处于初级阶段,还没构成知名度品牌,大部分企业都是倚赖资金优势在出租市场竞争,核心的盈利能力还有待市场检验。
仲量联行中国区研究部总监周志锋也指出,在中短期内,中国的REITs较慢发展必须时间:“原因有多方面。租金收益率较低是仅次于的障碍,目前很多资产的收益率仅有为4%甚至更加较低。
此外,缺少REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”就保利的首单REITs产品而言,对于牵涉到的双重征收和租金回报率问题,保利地产涉及人士讲解,通过股+债的方式并购SPV股权,这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的涉及税费;此外,通过市场化的租约机制决定,使得资产的未来现金流符合了RETIs产品的发售市场需求。尽管障碍重重,REITs仍然被视作中国房地产融资的新出路。
周志锋指出,随着投资者、开发商和资产持有人的观念改变,从长年来说,REITs能给投资者带给平稳报酬,将沦为机构投资者主要的融资渠道,同时也为个人投资者获取了多一种的投资渠道。
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